刘爱明与观点面对面中城新产业深水故事博鳌

来源：观点地产网编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。未来，我们还将继续见证。周年这是刘爱明创业的第五年，一年中他有大部分时间都在路上，从创新创业大赛到房地产创新论坛，再到医疗器械设计大会，在这个地方稍作停留，不久就出现在另一个地方。他已经很少提房地产了，挂在嘴边的大多是“技术转移”“集群”“产业对接”等。最近因为新冠疫情，刘爱明先飞北京再转赴南宁的行程计划受到影响，故此在深圳的时间才稍多点。即便如此，他依旧很忙碌，在接受专访前的早晨去了潼湖科技小镇一趟，中城第二座加速器半年前才落地惠州，他还和碧桂园方面聊起公司在打造的“全流程服务”业务。但有些时间是不能被挤占的，6月26日对于别人来说只是个寻常的日子，对于中城新产业来说，却是全司欢庆的难得一刻。去年这一天，刘爱明带着员工徒步26.6公里，以此纪念四周年；今年他们改去大鹏坐游艇，寓意则是“踏浪前行”。在朋友圈里，刘爱明总结道：“五年前的想法基本落地，核心竞争力初步形成，具备了一定的产业服务能力；收获了一个产业、地产复合能力的团队，一个以产业运营服务为核心的品牌；形成了重资产、轻资产、产业全流程服务为主的基础商业模式。”刘爱明决定在深圳创业，那是年，他46岁，说服了一群人一起规划中城新产业的未来。初创公司往往是新模式的诞生地，甚至比资源更重要，他当时告诉观点地产新媒体自己要“服务制造业转型升级”，因为几乎没有人为转型企业提供必要服务，他创业的最大意义就在于填补其中从0到1的空白。刘爱明会客时喜欢喝茶，泡茶前拿出一个电子计量仪器，茶叶的用量到了合理数值才倒进杯子。他有自己的道理，一切事物都应该遵循客观存在的规律，彼得·蒂尔也说，成功人士遵循的是基本原则，而非秘籍。中城新产业初期连1平方米的园区面积都还没有，他认定要先链接资源，提供技术服务能力。他说，自己一个搞地产的跨界做产业服务，要么独立做，要么整合其它资源。所以，中城新产业去找中科院做技术转移服务，渐渐地再联合其它技术大拿，联合打造了好些产学研项目。手里有服务，他接待客人多了几分底气。创业5个月后，中城新产业已在深圳完成3个重资产项目和2个轻资产项目落地，中科龙岗技术服务中心宣布开园，年底落地第一个租赁园区，年和碧桂园合作第一个小镇，年提出全流程服务。在刘爱明的概念里，产业经营与资源整合是关键，整合还需要转化为实实在在的生产力。但他很快发现，花了百分之七八十精力研究战略生态，没有经验和路径依赖，落地时依旧会遇到阻力，他形容这种状态“懵懵懂懂”，清楚感受到了现实的力量。在这个全新的环境里，有不同的项目、不同的客户、不同的问题。中城新产业参与第一个小镇项目时，刘爱明指派一位共事多年的副总负责，副总心里没底，和老板发生过口角；第一次做轻资产服务项目，项目经理在三个月内没有完成产业招商指标，最后选择递交辞呈。他表示理解，说这是因为大家都感到了压力。“甚至做全流程服务，一开始公司内部的声音都不一致，觉得这东西没法做。”他很快平复心态，仗还是要一场一场地打，教训吸取了，经验总结了，业务就做顺了。“但难打的仗依然还是Comp

ss，未来服务会越做越深入，每个东西都要研发。”五年转眼过去，回首这段日子，刘爱明并没感到太大压力，这不过是他人生中的另一场马拉松，要做的只是调整好呼吸，平静地完成。中城新产业对外宣讲所用的PPT，一直保留了创立时的表述，包括聚焦产业运营，建立一套服务制造业转型的产业体系，他对此感到欣慰。“产业这条路确实不好走，对我来说比较欣慰的是，五年前一开始有些想法，现在一路坚持下来了。”数据显示，中城新产业签约产业运营面积逾万平方米，在运营面积约万平方米，涵盖北京、上海、深圳、南京、广州、青岛等城市，基本以专业园区为主，仅深圳就有17个项目。更多潜在市场进入了刘爱明的视野，比如他最近没去成的南宁。深化在中城新产业的企业文化里，Comp

ss（指南针）是核心竞争力的代名词。刘爱明在创业初期的定位就有别于当时产业地产的模式，主张去招商化、强产业链，把公司打造成服务产业链上下游的平台，运营专业产业园区，形成一个有大有小、互帮互助的产业生态圈。他将脑海里模糊的想法概括成6个抓手，包括创研机构、国际创客驿站、社群、资金平台、旗舰企业联盟、Comp

ss，其中Comp

ss将前五者统合综效，形成平台背后的平台。再到后来，抓手的内涵不断深化，在Comp

ss这一公共服务平台里，服务资源细分为技术、资金、人才、市场、联盟。Comp

ss的外延也不断被修正，上一年见到刘爱明，他还介绍公司下设智能制造、生物医学、航空航天、物联网四个服务团队，每一个团队内部都称之为“Comp

ss”，Comp

ss的本质是产业公共服务平台。到了今年，他反思，“智能制造”“物联网”这些概念太大，公司将智能制造细化成智能装备、智能硬件，后来集中发展智能硬件；“生物医疗”也宽泛，一开始细化到医疗器械，后来这个领域又分化成有源、无源、体外诊断……“我们经常开玩笑，医院的科室数量划分，有多少个科室就分多少类。”中城新产业强调的是深度，总希望再专业、深入一点，刘爱明解释Comp

ss要做公共服务平台，服务平台往深入说是提供技术、资金、人才、市场，再具体说是形成可提供这些服务的产品。经过解构又重构的服务体系，每一个都被中城视为IP。刘爱明呷一口茶，感慨现在园区越做越细分，像一个搞水泥砖头的闯进了工厂装配间，全是复杂与新鲜。至于客户群是否划分过窄，他并不担心，所谓爆款本不是所有人都接受，唯独受某一类人喜欢。对行业认知多了，面前的创业者离地产远了，与产业就近了。中城智能硬件加速器、天集社、北斗集群是中城新产业衍生的三个IP。中城智能硬件加速器于去年7月进行首次全球公开招募项目，硬件创业团队在产品全生命周期中旨在提供一站式加速服务。至去年12月14日，第二座加速器——“碧桂园·中城智能硬件加速器”在惠州潼湖科技小镇对外开放，以AIoT为主题。其中，加速器的产品分析板块，将优秀智能硬件产品进行拆解，让企业了解如何通过优化设计降低成本。“一个产品的成本，在设计阶段就决定了70%。”刘爱明解释，中城智能硬件加速器为了展示产品的结构、工艺、装配和成本，“对比”了不少产品。他的“对比”是指，把华为、小米手机，美的、西门子洗碗机等产品，拆解成一个个元件。最近中城智能硬件加速器有了新的目标，他们想拆解一辆特斯拉，通过满屏昂贵的零部件，让客户最直观地洞察在哪些环节省钱，“部分产品能在设计阶段原基础上节省40%成本”。刘爱明说，国内制造业要往提高技术含量走，不能光靠人工降成本。制造业从工业设计、方案设计、手板打样、检验检测、开模注塑、零件采购、批量生产到市场销售，刘爱明认为每个环节都有痛点，但并不是每家中小企业都有能力找富士康这种大厂解决。中城新产业就是围绕着这部分“大叔创业群体”的痛点，给他们提供生产链、商业化、低成本化的衍生服务。目前智能硬件加速器有多家企业，刘爱明带着团队把每一个环节的专业服务商都拜访、研究过：“加速器建立强服务能力后，就会有越来越多全国化资源主动对接，慢慢地就形成自我循坏。”内生增长还表现在，垂直供应链服务平台“天集社”，最初只是一个

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