洪圣奇当前房地产行业形势分析与发展前景判

编者按：由格隆汇主办、富途证券 冠名、中国平安全程支持的格隆汇高屋建瓴全国房地产高峰论坛在深圳成功举行，峰会邀请到了中国最 的房地产业大家齐聚一堂，互通有无。

此次峰会上，来自克而瑞(香港)讯息技术有限公司、易居企业集团的研究总监洪圣奇先生为大家做了以《当前房地产行业形势分析与发展前景判断》为主题的演讲。中国真实的房地产市场是怎样的？前景如何？克而瑞提供的地产行业的数据何以成为了所有地产行业投资者们投资的一个核心指标？请听洪先生一一为您道来。

以下为演讲全文：

大家好。这是我 次参加格隆汇活动，有点紧张。我刚刚去了两次洗手间，一是昨天吃的小龙虾太辣了；二是研究一下逃生路线。

为什么研究逃生路线呢？今天在座的有个人，有机构，也有媒体。这是我 次面对个人投资者作房地产的解读。在我印象中,数据专家在个人投资者面对是不受待见的，比如我们会被炒房大V怼：我有50张房产证，你有吗？所以在讲我对地产的判断之前，我想先斗胆代表数据专家们作一些统一的解释。

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我们会崇拜股神，是因为他们在股票投资上面有独到的见解，在很多人赚不了钱的情况下他们有很高的收益；或者我们会崇拜*神,他们在*场里面赚了很多钱，而我们却往往赔光。但是在中国买房赚钱，是个大概率事件。难道这不是国家经济发展带给大家的红利吗？我们应该感谢国家,而不是把收益的功劳归在自己身上。从这一点来说，找一个买房经常亏钱的朋友，可能对我会有更大的参考价值。他到底买了哪些户型，哪些城市，到底为什么一直亏。

所以为什么我们要听房产证数量偏少的数据专家分析呢?大家都明白，数据专家对经济的看法肯定是没有经济学家那么专业，也没有企业家实际操盘的经验，更不像房产多不胜数的大V接地气。我们存在的价值就是把这三者结合在一起，把思路给大家梳理清楚。万一房地产出现了任何连我们都看得出来的企业风险和宏观风险的时候，能够及时通知大家逃跑。这就是判断一个数据专家好不好的重要标准。

那现阶段房地产到了大家要逃跑的时候吗？没有。如果时间宝贵的朋友可以先去喝杯咖啡了。如果还愿意留下来,那我就讲讲我自己一成不变对房地产的粗浅看法。

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投资房产,我一般会问自己三个问题。如果你能解答这三个问题，你也能判断未来的房价走势。

个问题，你所在的城市的地方*府到底有多依赖房地产？刚才吴总的演讲可以感受到，企业家是非常委屈的。大家想想看，以前买地成本占当期房价50~60%的时候，因为每年有着10%的房价预期增长,到你收入真正体现在报表的时候成本只占了20-30%。

而这几年不行了，拿地成本没有下降,国家又同时限售,买回来就占了房价的70-80%,到了报表还有40-50%。从这个角度来说，你要问一下自己，你所在的地方*府的收入是否仍依赖房地产卖地收入？未来的比重是否会改变?如果成本不下降,所在城市的企业有可能通过其他方式来让售价降下来吗?

第二个问题是关于企业，我们十年前说中国房地产，说的是中国房地产住宅，什么叫中国房地产住宅？这包含三个条件：

，资金密集；第二，快周转；第三，高回报。

任何我们羡慕的房地产投资回报，如果没有这三个条件，都不是十年前说的中国房地产投资。房地产每隔几年换个话题，5年前大家说一二线城市竞争激烈要去布局三四线城市,后来又说要做一些商场，发现都不行后又开始回到一二线城市做住宅,再后来是社区金融,物业,互联网，物流地产,长租公寓等。我觉得这些概念只要能符合我刚才说的三点，都是一个好的投资。

不然对于投资者来说,其他行业也有机会,不需要冠名「房地产」也能拿到融资,也能拿到高回报。房地产企业做这些是为了未来的布局，和投资者关心的核心净利润率没太大关系。大家决心投资房地产企业的话,可以更

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