房地产的春夏秋冬2022观点年度论坛

四月的广州，气温迅速攀升上30度，观点年度论坛经过延期后正式开幕。

与往年不同的是，医院正如火如荼建设中。

受近期疫情影响，更多嘉宾选择线上的方式与大家见面，但这并不会影响论坛现场的激烈交流与讨论。

今年是特别的一年，一方面，疫情仍旧对经济带来压力，于房地产而言，原本预判的小阳春并未出现；另一方面，企业暴雷不断、业绩大幅下跌、市场信心断崖下行，房地产正经历着从未有过的起伏跌荡。

好消息是，今年以来宏观*策已经“稳”字当头，稳中求进、“六保”“六稳”放在更加突出的位置；于房地产，目前为止已经有65个地方*府出台稳楼市和拉动需求等优化*策。

面对行业前景的不确定，这样一场交流显得尤为珍贵。

支柱产业

房地产正经历着前所未有的艰难时刻。即便如此，房支柱行业的地位依然受到多位嘉宾认可。

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华从经济、产业、就业、财*角度进行分析：经济角度，房地产贡献了投资1/3；产业角度，60多个行业跟房地产息息相关；就业角度，直接和间接就业人数以亿为计，对解决就业作出了巨大贡献；*府财*角度，每年卖地收入就是数万亿。

因此他认为，房地产对经济贡献、民生改善、经济社会面貌的改善都起到了极其重要作用，但时代的变化会令房地产的作用随之改变。

从房地产融资“三线四档”管理，到房地产贷款集中度管理，再到排查违规信贷进入房地产领域，多项*策累加，一些企业猛然感到还债压力和现金流危机，有的“躺平”，有的“爆雷”。

万科董事局主席郁亮在年度总结会上将目前房地产行业称作“黑铁时代”。

从“*金时代”到“黑铁时代”，他明示行业规模将萎缩，大家要开始过收入下调、利润下调、工作强度加大的苦日子。

这一观点并不能够获得所有人认同，邱晓华便是其中之一。

他以社会发展进程为例：“虽然我们认同出现老龄化，人口增长放缓，但不可否认中国的城市化进程还远远没有结束，中国的工业化进程也还没有完全完成。”

这位学者更乐于从宏观层面与大家进行分享，在他看来，房地产成长空间并没有结束，仍具备成长的空间和市场，只是增长放缓了。

“我认为，中国房地产在未来5-10年还是有保持平稳增长的市场空间，要做的就是怎么样去呵护，不要去折腾。”

中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明认同邱晓华的判断，在他看来，房地产未来依然是支柱行业，支柱就像一个楼的柱子，起的是稳定作用，很多*策初衷也是为稳定市场。

他与邱晓华同样用了“呵护”一词：“如今要做的，就是呵护好这个行业，让它在国民经济发展中起到定海神针的稳定作用。”

新世界中国华南区域总经理梁国强则认为，现在进入房地产新阶段，商业模式将会彻底的告别粗放式的、规模式的增长；在住房市场会产生新的产品变革，也会实现真正的一个价值需求的导向，进入到品质为王的时代。

多元化寻路

的确，房地产行业的重要性仍不可忽视。

会议一开始，中国房地产业协会原副会长长朱中一仍对未来发展应抱有信心：“为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展，房企可向房屋租赁、维修、社区管理、物业服务、养老服务、产业地产、文旅与健康地产、物流地产等方面延伸与发展。”

进化论中，能够生存下来的，往往不是最强壮以及最聪明的物种，而是那些最能适应变化的物种。

“盲目多元化是找死，不做多元化是等死。”广东省房地产研究会执行会长韩世同指出。多元化的探索从几年前就开始进行，但就目前而言，成功的多元化案例并不太多。

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云已连续多年参与会议并为行业建言，她分享了房地产实现多元化的几个路径：第一，有现有的资源和优势共享；充分利用现有资源，加强企业的竞争力；扩大企业经营的规模和成长；培养企业新的增长点。

上海证券有限责任公司首席分析师金文曦与蔡云的看法有相同之处，他警示：“多元化要从自身优势区域进行拓展，不要贸然进入一些看似很好的领域。”

在他看来，代建是目前方兴未艾的一个多元化领域。

“轻资产正当其时，代建是一个良好的出路。”金地集团开发管理公司副总经理王英臣是代建领域的专家，他称金地希冀在代建寻找第二曲线和新赛道，比如产业园+运营的代建服务、存量改造的代建服务、村集体或者是集资建房类的代建服务、城市地标的代建服务等。

产业地产是另一个重要的多元化发展方向，但这一方向因专业性和资金投入存在较高壁垒。

今年是中城新产业董事长刘爱明创业的第七年，他演讲的主题是“窄门之路践行渐宽”，多年来，他将产业地产称做“窄门”，因为这条路很难走。

中城新产业是部分开发商认识“产业地产”的窗口，碧桂园、华润、中海、保利、奥园、深城投、万科等都有深度合作，会上他分享了和华润置地打造产业平台的原因：“做一个新的领域产业地产，初心要正。除了央企的品牌、资源，更重要的是做产业+的过程，能够在一套产业服务体系下功夫。”

过冬能力

如果说早前的主题演讲嘉宾认为房地产业仍大有可为，奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强的发言更悲观一些。

他对房地产行业短期发展较为看淡，认为现在房企问题已经从信用端向销售端转移，靠自身造血功能很难恢复，只能希冀一些更为猛烈的*策出台。

但周期性行业有着“春夏秋冬”，冬天却不是末日。

蔡金强亦指出，房地产本身就是一个周期性的行业，有时候各领风骚三十年，在这一段时间，中短期会有大量的民企被淘汰，而存活在之后事实上又会焕发出新的生命力。

过冬并不可怕，重要的是要具备过冬能力。

最后一场主题讨论会的主题被定为“冬天法则”，参与讨论的有世联行首席技术官黎振伟、滨江暖屋总经理陈驰、方隅控股CEO陈坚、金地商置财务管理部总经理兼金地草莓社区总经理霍炳辉、波士顿咨询董事总经理郭屹与东方置地副总裁、商管公司总经理王俊标，他们各自分享了在长租公寓、商业地产运营上的探索。

会上，郭屹分享了四个房企需要具备的能力：第一，穿越周期的能力，未来对房企来说最重要的核心转型的方向是如何创造价值；第二，整体运营的能力，比如商场、产业园区、代建项目管理运营等，运营的能力更多是从效率中创造价值；第三，资管打通的能力；第四，数字化能力。

文章来源:观点网

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